6月29日，寧波2022年第二輪集中供地落下帷幕。此次推出的21幅地塊出讓總建築面積204萬平方米，總起價155億元，攬金161.2億元。其中溢價成交地塊9幅，佔比43%；有7幅地塊觸頂搖號。
寧波今年兩批地塊出讓金額約為426億元，約佔去年三批次集中供地成交金額（688.3億元）62%。
寧波第二輪集中供地供應結構有較大調整，9幅商品住宅地塊總建築面積101.1萬平方米，總起價121.4億元。這是集中供地以來，寧波商品住宅供地體量最少和起價最低的一次。
同策研究院研究總監宋紅衛分析指出， 寧波本次宅地供應量較少主要受兩個方面的影響：第一，一批次中宅地供應量較大，預公告中涉宅地塊達到47幅，實際出讓過程中只有33幅，減少了14幅。如果供應量過大，會使得房企拿地實力下降，導致流拍，影響土地市場熱度。第二，寧波的住宅庫存呈現不斷上升的趨勢，截止到5月底商品住宅庫存為729萬平方米，去化周期達到14個月，較年初增加了3個月，庫存壓力進一步上升。
調整供地結構
從房企參與程度來看，寧波本輪集中供地，央企仍是拿地主力。保利發展（600048.SH）以總價25.7億元摘得鎮海、海曙區兩幅地塊，其中鎮海地塊溢價率為5.93%；中國鐵建（600186.SH）以7.68億元、溢價率0.52%競得江北一安置房用地；中海地產27.84億元底價競得江北一幅宅地。國企如寧波城投、寧波軌交、寧波浙電房地產等均各有斬獲。
在供地結構調整之後，寧波第二輪集中供地相比今年首輪集中供地，掛牌總建面減少44.4%，總起價減少了47.5%。
今年寧波出台了「5.31」新政，重點支持首套購房需求，滿足合理的「以小換大」「賣舊買新」等改善型住房需求，同時要求優化供地結構，允許使用超出重點監管額度的預售資金支付本市土地競買保證金，延長土地出讓金繳納期限等。
寧波市場成交確實有所回升，商品住宅成交規模環比顯著增加。據寧波房管局數據，6月1日-6月26日，寧波住宅成交2213套，較5月1日-26日增加758套，環比增加52%；成交面積26.45萬平方米，環比增加41.7%。與此同時，6月開盤的多個項目去化率與銷售速度均有提升。
寧波6月樓市雖有向好的變化，但由於浙江幾個熱點城市集中於月底開啟第二輪集中供地，土拍市場的競爭壓力在上升。
為了促進房企參拍積極性，6月27日，寧波住建局發佈新建住宅全裝修政策，全裝項目裝修標準由此前的「1500-2000元/平方米」調整為「不高於毛坯備案價的15%，且須在1500-6000元/平方米之間」，且不再實行「裝修升級包」，現房銷售項目、「定品質」項目等根據實際確定裝修價格。對拿地房企而言，地塊利潤空間進一步增加；因為「定品質」項目等對裝修可以自行定價，也就是說高端項目的利潤空間會更大，這將導致核心區域優質地塊競爭加大。
這也促使本輪集中供地的9幅商品房住宅用地的區域分化。比如鄞州區東部新城整體市場預期較好，此次出讓兩幅地塊，其中一幅地塊引發7家參拍房企經過17輪競價，封頂觸發搖號，溢價率14.98%。另一幅安置房地塊則由寧波甬創科東置業有限公司（東部新城城投）以底價競得。
有限資金流向少數城市
長三角熱點城市最近陸續舉辦的第二輪土拍，還有一個政策優化調整的大背景。6月27日，浙江省住房和城鄉建設廳發佈文件，針對三孩家庭提出多項住房保障政策，涉及公積金、共有產權房、住房產品供給、公租房等各個方面，並提出限購城市可適當優化政策，釋放了積極信號。政策自8月1日起施行。
政策優化調整與城市主動改變供地結構之後，土拍市場的城市競爭分化、房企投資分化趨勢越發明顯了。
杭州、寧波在過去幾年房地產市場一直保持高位運行，因此今年這兩座城市在第二輪集中供地中，不約而同調整了供地結構。業內人士指出，其背後的原因，不排除市場關鍵因素與房企的拿地意願的變化。
首先，市場銷售回暖不及預期，企業資金回籠慢；其次，房企投資的積極性恢復較慢，也在於第一批集中供地地塊利潤空間釋放之後，幾個熱點城市在第二批集中供地中，對地塊利潤空間有所收窄。
以杭州為例，今年上半年杭州商品住宅銷售額1000億元左右，商品住宅簽約成交量318萬平方米，成交面積同比下降74%，去化周期拉長至20個月。
與寧波類似，杭州將於6月30日集中出讓的第二批地塊也調整了出讓結構：供地區域偏外、供應低密地塊增多、利潤空間差異化設置。首先，低密地塊顯著增加，有14幅地塊的容積率小於（含）1.5，佔比31%，這是杭州自2019下半年「雙限」以來前所未有的，相當於此前近三年的60%。業內人士表示，這與杭州一手房市場持續火爆有關，下一步高端置換人群的選擇性可能更多。其次，供地區域多選擇在庫存存量低甚至最近三年沒有出讓過地塊的區域，如蕭山區湘湖新城、城區、濱江區浦沿等。
杭州此次共推出45幅涉宅地塊，總建築面積343.6萬平方米，總起價529.5億元。環比首批地塊掛牌建築面積減少218萬平方米；掛牌總起價減少265.5億元。相比前一次集中供地，杭州供地量也縮減了30%左右。
值得一提的是，在這一輪土地出讓中，小城市的地塊關注度仍然不高。6月28日，衢州柯城區出讓1幅位於高鐵新城的商住地，因無人報價流拍。
回看整個浙江，上半年涉宅地塊的出讓金相比去年同期大幅下降。其中，杭州、寧波是浙江土地出讓金「大戶」，若排除這兩個城市，其他城市出讓金同比下降幅度更大。從溢價率指標對比，杭州、寧波第一輪集中供地平均溢價率6.75%，相比去年已大幅下降，其他城市則下降更多。
房企正在把有限的資金投資到少數城市，比如聚焦於一線城市。這從第一批次集中供地的表現可見一斑，長三角中，上海的土拍熱度是最高的。6月1日，上海首輪集中供地攬金834.7億元，接近四成地塊封頂，但整體溢價率也僅有大約3.5%；而蘇州、無錫等地幾乎以城投平台托底為主。
6月27日，上海公佈第二批集中供地信息，32幅商住地塊總起價682億元，仍然取消積分入圍制且地塊較一批次更為優質。這對於房企在長三角的投資決策而言，難免又是一次衝擊。
中指研究院以截至6月25日的成交數據估算整月數據，預計6月份一線城市樓市成交量將環比上漲122.1%，其中，上海在本輪疫情后恢復銷售對一線城市數據帶動較大，二線代表城市將環比上漲84.4%，三線代表城市將環比上漲56.1%。其中，強二線城市率先進入復甦通道，回暖力度優於其他城市。儘管如此，很多房企仍然捂緊錢袋子，這就是當下熱點城市土拍市場的寫照。
（作者：唐韶葵 編輯：張偉賢）
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